Tình trạng ách tắc thủ tục cấp phép dự án mới cùng với giá bán tăng cao khiến nhà đất TP.HCM giảm dần sức hấp dẫn, thị trường xuất hiện làn sóng dịch chuyển đầu tư từ trung tâm đổ về các vùng đất mới. Năm 2020 tiếp tục được dự báo sẽ là năm sôi động của thị trường BĐS các tỉnh thành vùng ven.
Trong năm 2019, TP.HCM chỉ có khoảng 47 dự án mới triển khai chào bán, giảm gần 50% so với năm 2018, mức sụt giảm mạnh nhất trong 5 năm trở lại đây. Trong bối cảnh đó, các tỉnh thành lân cận trở thành điểm đến của hàng loạt dự án quy mô lớn cùng với làn sóng dịch chuyển của các ông lớn BĐS. Xu hướng dịch chuyển ra các vùng lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước cũng là dấu ấn rõ nét nhất của thị trường bất động sản phía Nam trong năm 2019. Nhiều doanh nghiệp địa ốc từng xem TP.HCM là thị trường “đinh” cũng di cư ra các tỉnh giáp ranh và những thành phố biển để phát triển dự án, theo đuổi chiến lược đánh bắt xa bờ.
Nguồn cung nhà đất vùng ven tiếp tục lấn lướt Sài Gòn
Novaland trong năm 2019 gần như không có một dự án nào mới triển khai trên địa bàn TP.HCM, thay vào đó là loạt dự án quy mô lớn ở các tỉnh như Aqua City, Nova Beach Hồ Tràm và Nova Beach Phan Thiết. Hưng Thịnh Corp cũng mở bán các dự án tại tỉnh Vĩnh Long, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu; An Gia Investment mở bán dự án tại TP. Vũng Tàu; Asian Holding mở bán dự án tại tỉnh Bình Phước; Cát Tường Group mở bán dự án tại Bình Phước và An Giang; Nam Long mở bán dự án tại Long An… Việc tiến ra vùng ven giúp các doanh nghiệp duy trì được hệ thống kinh doanh, nhân viên môi giới có hàng để bán.
Mặc dù đây không phải là xu hướng mới, song làn sóng dịch chuyển ra khỏi thị trường 11 triệu dân được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong năm 2020. Theo chuyên gia BĐS Sử Ngọc Khương, do các thủ tục pháp lý cho dự án trên địa bàn TP.HCM diễn biến chậm, các doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án ở tỉnh để “lấy ngắn nuôi dài”. Không chỉ gói gọn trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, được quy hoạch bài bản.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nhận định, có thể phải hết quý 3/2020, các khó khăn vướng mắc về pháp lý của thành phố mới được tháo gỡ. Trong 06 tháng đầu năm 2020, thị trường BĐS TP.HCM có thể vẫn còn tiếp tục đương đầu với các khó khăn, thách thức vì thiếu cung.
Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, nguồn cung dự án trong năm 2020 vẫn tập trung vào thị trưởng tỉnh. Cụ thể, Hưng Thịnh Land, Nam Long, Him Lam, Đất Xanh, Phú Đông, Khang Điền, LDG Group, Thủ Đức House đều có kế hoạch tiếp tục nhắm đến vùng ven như một thị trường trọng tâm để phát triển dự án trong năm nay. Hưng Thịnh sắp tung ra dự án chung cư quy mô 3.000 căn thuộc địa phận Bình Dương, Nam Long đã có hai thương vụ mua bán và sáp nhập một số dự án với quỹ đất lớn gồm Nam Long Waterfront 170 ha tại Biên Hòa (Đồng Nai) và Nam Long Đại Phước 45 ha tại Nhơn Trạch (Đồng Nai). Phát Đạt cho biết năm 2020 sẽ triển khai bán dự án nhà phố, biệt thự tại TP. Thủ Dầu Một; Phú Đông Group sẽ mở bán dự án chung cư Phú Đông 3 tại thị xã Dĩ An; Địa ốc Him Lam Land có kế hoạch mở bán dự án chung cư tại TP. Biên Hòa…
Như vậy thị trường bất động sản phía Nam đã và đang chứng kiến sự đảo chiều mạnh mẽ với sự dịch chuyển trọng tâm từ đô thị lan tỏa ra các tỉnh thành có chỉ số năng lực cạnh tranh tốt. Ở các địa phương như Bình Thuận, Cần Thơ, Hội An, Quảng Nam – Đà Nẵng… làn sóng tăng giá cũng bắt đầu lan rộng.
Sức mua dịch chuyển từ vùng lõi về vùng ven
Dịch chuyển cùng với các doanh nghiệp, làn sóng các nhà đầu tư cá nhân cũng sẽ tiến ra vùng ven trong năm 2020. Khó khăn của TP.HCM hiện nay là không ra được dự án mới, vô hình trung trở thành cơ hội cho thị trường BĐS vùng ven.
Nhìn nhận về xu hướng đầu tư BĐS năm 2020, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh Hồ Chí Minh cho biết, thị trường TP.HCM không còn nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư, rất khó để nói thời điểm nào sẽ khơi thông pháp lý cho các dự án triển khai tại đây, có thể là đến cuối năm 2020. Trong tình trạng không có nguồn hàng sơ cấp, nhà đầu tư chỉ có thể chuyển hướng đến các thị trường mới.
Bên cạnh yếu tố khan hiếm sản phẩm, giá BĐS tại TP.HCM liên tục tăng cao vượt mức tài chính của bộ phận không nhỏ nhà đầu tư. Điều này trực tiếp đẩy họ tìm kiếm sản phẩm thích hợp hơn ở các thị trường lân cận. Trong 3-5 năm qua, giá nhà ở tại TP.HCM ở tất cả các phân khúc đang tăng lên khá nhanh so với mức thu nhập của người dân. Một nghiên cứu mới đây của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra sự chênh lệch giữa mức tăng giá BĐS với thu nhập trung bình của lao động ngày càng nghiêm trọng. Cụ thể, giá bán căn hộ tại TP.HCM hiện nay cao gấp 7 lần thu nhập của lao động thuộc tầng lớp quản lý có thu nhập khá, gấp 10 lần nhóm thu nhập trung lưu, gấp 17 lần nhóm lao động phổ thông và 28 lần với những người trẻ mới đi làm. Điều này dẫn đến đa số nhà đầu tư rất khó chen chân vào thị trường nhà đất Sài Gòn.
Đồng quan điểm trên, bà Dương Thùy Dung Giám đốc cấp cao CBRE cho biết, BĐS TP.HCM sẽ còn tiếp tục gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, khan hiếm sản phẩm. Ở phân khúc cao cấp, giá nhà tăng 40% sau 3 năm, trong khi giá các phân khúc khác cũng tăng trung bình 10-20%. Giá bán tăng cao, thách thức về áp lực lãi vay, đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn vì hiệu suất sinh lời giảm khiến một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư trung lưu tìm kiếm hướng đi mới. Trong bối cảnh đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu đang bổ trợ nguồn cung rất lớn cho thị trường vùng TP.HCM. Với giá nhà vẫn còn “mềm” nên nhiều nhà đầu tư ít cơ hội ở thị trường thành phố sẽ đổ xô về vùng ven mua bất động sản.
Nhiều tiềm năng và thách thức trong năm 2020
Nhìn nhận về tiềm năng đầu tư BĐS vùng ven năm 2020, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, đầu tư BĐS vùng ven vẫn sẽ là xu hướng chủ đạo vì quỹ đất ở trung tâm không còn phù hợp với túi tiền khi các dự án nội đô bị đẩy giá lên cao. Việc đầu tư vào vùng ven dễ dàng hơn so với các khu vực nội thành TP.HCM. Nếu ở nội thành thì phải xây chung cư cao tầng, trong khi ở vùng ven sản phẩm chủ yếu là nhà phố nên trình độ quản lý kỹ thuật không đòi hỏi cao và thủ tục cũng dễ hơn. Chẳng hạn, nếu ở TP.HCM thủ tục đầu tư một dự án có thể kéo dài 1-3 năm thì tại Long An, Bình Dương, thời gian xử lý thủ tục nhẹ nhàng hơn.
“Các thị trường vùng ven có quỹ đất rộng và giá cả thấp hơn, với những nhà đầu tư cá nhân có tiềm lực tài chính khiêm tốn, việc mua đất có diện tích nhỏ tại khu vực này là giải pháp hợp lý. Bởi lẽ, bất động sản có diện tích nhỏ nằm trong khả năng nguồn vốn nhỏ hẹp, thanh khoản cao do phù hợp khả năng chi trả của đại đa số người dân. Hơn nữa, giá trị của bất động sản lân cận TP.HCM được duy trì nhờ các nguồn thu như làm nhà xưởng hay xây phòng trọ cho lực lượng công nhân thuê lại”, ông Tuấn phân tích.
Tuy nhiên Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh Hồ Chí Minh cũng lưu ý, dù hạ tầng đang được xem là đòn bẩy để tăng giá trị bất động sản, nhà đầu tư cần phải cẩn trọng để không gặp rủi ro. Bởi giá trị bất động sản, bên cạnh hạ tầng kỹ thuật còn cần có sự phát triển của hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, hạ tầng kinh tế… mới có thể thu hút người dân về sinh sống. Nếu chỉ ăn theo hạ tầng, nhất là các dự án hạ tầng lớn sẽ rất rủi ro, bởi đây là các dự án phải triển khai trong nhiều năm, cần tầm nhìn dài hạn.
Nhìn nhận về phân khúc đầu tư hấp dẫn trong năm 2020, ông Tuấn cho rằng, đất nền vùng ven vẫn sẽ là kênh đầu tư sôi động cho nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ với số vốn dưới 1 tỷ đồng. Đất nền vẫn là phân khúc hấp dẫn nhà đầu tư do biên lợi nhuận so với mặt bằng chung khá ổn. Các dự án đất nền có pháp lý hoàn thiện, được đầu tư hạ tầng bài bản, triển khai nương theo dự án lớn, quy hoạch đồng bộ sẽ rất thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi đầu tư đất nền, để giảm thiểu rủi ro, yếu tố quan trọng nhất chính là pháp lý. Một sản phẩm có vị trí đẹp, giá thành rẻ nhưng pháp lý không minh bạch sẽ là khoản đầu tư mạo hiểm. Ngoài ra yếu tố vị trí, quy hoạch, tiện ích, uy tín chủ đầu tư cũng sẽ được lưu tâm.
Riêng với dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, ông Tuấn cho rằng phân khúc này vẫn gặp khó đối với các CĐT chưa có tên tuổi vì tâm lý nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn, nhưng vẫn sẽ là cơ hội cho các CĐT làm ăn bài bản và đã có sản phẩm trước đó. CĐT sẽ rút ngắn cam kết, làm thật hơn và tập trung vào giá trị cốt lõi. Về ngắn hạn BĐS nghỉ dưỡng có thể gặp đôi chút khó khăn để lấy lại niềm tin từ khách hàng nhưng về lâu dài vẫn có sức hút.
( Phương Uyên – Thanhnienviet)
