Năm 2026, thị trường bất động sản (BĐS) không còn là một cuộc chơi “ai nhanh tay hơn thì thắng”.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn.
Bất động sản năm 2026: Dòng tiền sẽ chảy vào đâu?
Cuộc chơi của “Giá trị thực” và “Dòng tiền”
Nếu như vài năm trước, người ta mua đất chỉ vì kỳ vọng “tháng sau tăng giá”, thì năm 2026, câu hỏi đầu tiên của nhà đầu tư sành sỏi là: “Bất động sản này tạo ra bao nhiêu tiền mỗi tháng?”
- Nhà ở phục vụ nhu cầu thật: “Vua” của mọi phân khúc Dòng tiền lớn không còn mặn mà với những biệt thự nghỉ dưỡng triệu đô hay những căn hộ xa xỉ bỏ trống. Thay vào đó, những căn hộ có giá từ 1–3 tỷ đồng hoặc nhà phố vừa túi tiền lại cực kỳ hút khách. Lý do rất thực tế: Dân số vẫn tăng, nhu cầu ở là có thật, và quan trọng nhất là loại hình này cực kỳ dễ bán lại hoặc cho thuê.
- Bất động sản dòng tiền: Một căn nhà có thể cho thuê ngay làm văn phòng, cửa hàng hay căn hộ dịch vụ được săn đón hơn bao giờ hết. Với họ, mỗi tháng có một khoản tiền đổ về túi mới là bằng chứng rõ nhất cho một thương vụ đầu tư thành công.
- Đô thị “sống”: Không chỉ là bản vẽ trên giấy Những dự án ven biển hay vùng ven giờ đây phải đi kèm với hạ tầng thực tế. Có dân ở, có trường học, có bệnh viện thì mới có dòng tiền. Những “thành phố ma” hay dự án treo sẽ không còn cửa để hút vốn từ những nhà đầu tư thông thái.
Tổ hợp căn hộ & trung tâm thương mại Hacom Tower Phan Rang, phường Đông Hải, tỉnh Khánh Hòa.
“Hạ tầng tới đâu, tiền đổ về đó” Nhưng phải là hạ tầng thật
Năm 2026, chúng ta không còn mua bất động sản qua “quy hoạch trên giấy”. Dòng tiền thông minh đang chảy vào các khu vực mà cầu vượt, đường vành đai đã hiện hữu hoặc đang thi công rầm rộ.
Việc rút ngắn thời gian di chuyển nhờ các tuyến cao tốc khiến các đô thị vệ tinh không còn là “vùng sâu vùng xa”.
Lời khuyên: Hãy chọn những nơi mà bạn có thể lái xe đến đó dễ dàng, thay vì những bãi đất trống chờ đợi một dự án chưa biết ngày khởi công.
Sự thanh lọc từ “Bảng giá đất mới”
Từ năm 2026, việc áp dụng bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao. Điều này có hai mặt:
- Giá bán khó giảm sâu: Do chi phí cấu thành sản phẩm (thuế phí, đền bù) đã tăng.
- Sức mạnh của Chủ đầu tư: Chỉ những “ông lớn” có tiềm lực tài chính thật, pháp lý chuẩn chỉnh mới đủ sức trụ lại. Nhà đầu tư sẽ nhìn vào uy tín chủ đầu tư như một bộ lọc an toàn cao nhất.
Bảng so sánh lãi suất vay ngân hàng cập nhật mới nhất (Nguồn: Tổng hợp Internet)
Nói “Không” với đòn bẩy quá đà
- Lãi suất năm 2026 không còn ở mức “rẻ” như giai đoạn trước. Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn (trên 60-70%) đang chịu áp lực thanh khoản cực lớn.
- Chiến thuật lúc này: Ưu tiên tiền mặt hoặc vay thấp để duy trì sự bền vững. Đây là giai đoạn tích sản, không phải giai đoạn đánh bạc với thị trường.
Chính sự thay đổi trong cách tính toán hiệu quả đầu tư này đang góp phần thanh lọc thị trường, đưa dòng vốn quay trở lại với những sản phẩm có giá trị sử dụng thực và nền tảng tăng trưởng bền vững.
